الأراضي البيضاء في الرياض: كيف تحول الضريبة إلى استثمار مربح؟

أصبحت الأراضي البيضاء في الرياض حديث الساعة بعد فرض ضريبة تصل إلى 10% سنويًا على الأراضي غير المطورة داخل المدينة. هذه الخطوة الحكومية لم تأتِ من فراغ، بل تهدف إلى تحريك السوق العقاري وتشجيع الملاك على استثمار أراضيهم بدلاً من تركها دون فائدة.

ومع هذا التغيير الجذري، لم يعد السؤال المطروح أمام الملاك: هل أبيع الأرض أم أحتفظ بها؟ بل أصبح التحدي الحقيقي في التساؤل: كيف أحوّل أرضي من عبء ضريبي يستهلك جزءًا من قيمتها كل عام إلى فرصة استثمارية تحقق أرباحًا مضاعفة؟

في هذا المقال سنكشف ببساطة الخيارات المتاحة لملاك الأراضي البيضاء في الرياض، ونوضح كيف يمكن للشراكة أن تكون الحل الأمثل، مع عرض مثال عملي من قلب العاصمة وتجربة عالمية ناجحة تثبت أن التطوير الذكي هو الطريق إلى الربح والاستقرار.

ماهي الأراضي البيضاء؟

الأراضي البيضاء هي الأراضي الفارغة غير المطورة التي تقع داخل النطاق العمراني للمدن، ولم يُقام عليها أي بناء أو مشروع سواء كان سكنيًا أو تجاريًا أو خدميًا.

سُمّيت هذه الأراضي بـ “البيضاء” لأنها تظهر على الخرائط كمساحات خالية تمامًا من العمران، وكأنها صفحة بيضاء لم يُكتب عليها بعد.

ومن أمثلة المشاريع الحديثة التي تستفيد من استثمار الأراضي البيضاء في الرياض، مشروع المربع الجديد الذي كان مجرد أرض فضاء إلى أن قررت السلطات السعودية تحويله إلى مشروع ضخم بمواصفات عالمية.

ما هي ضريبة الأراضي البيضاء؟

ضريبة الأراضي البيضاء ليست مجرد عبء مالي يثقل كاهل الملاك، بل هي أداة تنظيمية تهدف إلى تحريك السوق العقاري ودفعه نحو التطوير والإنتاج.

• نسبة الضريبة: تصل رسوم الأراضي البيضاء إلى 10% من قيمة الأرض كل عام.
• الأراضي المستهدفة: الأراضي الكبيرة غير المطورة داخل النطاق العمراني.
• الهدف الأساسي: تشجيع ملاك الأراضي على الاستثمار، وزيادة المعروض من المساكن والمشاريع التجارية، بما يتماشى مع خطط مدينة الرياض للتحول إلى مدينة إقليمية وعالمية خلال السنوات المقبلة.

مثال توضيحي

لنفترض أن لديك أرضًا في الرياض قيمتها 200 مليون ريال، ولم تستثمرها أو تطورها. ستدفع 20 مليون ريال كضريبة  الرسوم على الاراضي البيضاء سنويًا، وذلك فقط لأنها خام وغير مستغلة. وبعد خمس سنوات، ستكون قد دفعت 100 مليون ريال دون أن تجني أي مردود!

كيف يحوّل ملاك الأراضي البيضاء في الرياض الضريبة إلى استثمار مربح؟

تحويل ضريبة الأراضي البيضاء من عبء ثقيل إلى فرصة ذهبية ليس حلماً بعيد المنال، بل هو خيار واقعي أمام ملاك الأراضي في الرياض إذا أحسنوا استغلال البدائل المتاحة، مثل:

1.  البيع المباشر

يبيع المالك أرضه ويحصل على قيمتها نقدًا. وبهذا، يتجنب دفع الضريبة السنوية، لكنه غالبًا ما يضطر إلى تخفيض السعر بنسبة 10–15% بسبب ضغوط السوق وكثرة المعروض. كما يخسر المالك أي عوائد مستقبلية كان يمكن أن تحققها الأرض عند تطويرها.

ومع ذلك، يظل هذا الخيار مناسبً للبعض خاصة مع الفرص المتاحة في السوق مثل اراضي للبيع في الرياض بـ 500 ألف، والتي تمنح المالك فرصة الخروج من عبء الضريبة وتحويل أصوله إلى سيولة جاهزة للاستثمار في مشاريع أكثر ربحية.

2.  الاحتفاظ مع دفع الضريبة

يحتفظ المالك بأرضه مع دفع ضريبة برنامج رسوم الأراضي البيضاء سنويًا، وهو ما سيكلفه خسارة 10% من قيمة الأرض سنويًا.

3.  التأجير طويل الأجل

يعتبر أحد الحلول السريعة لملاك الأراضي البيضاء لتقليل تأثير الضريبة السنوية، لكنه يوفر عائدًا محدودًا وثابتًا لا يتجاوز حوالي 5% من قيمة الأرض تقريبًا.

ومن الطرق العملية للاستفادة من هذا الخيار هو إضافة الأرض لقائمة اراضي للايجار الرياض، حيث يمكن للمالك تحقيق دخل مستمر دون التخلي عن ملكية الأرض أو المخاطرة بتطويرها مباشرة.

4.  التطوير الذاتي

يتولى المالك بنفسه تطوير الأرض (إنشاء مشروع سكني أو تجاري)، لكنه يحتاج إلى رأس مال ضخم أو تمويل بنكي مع تقديم ضمانات شخصية.

 فضلًا عن ذلك، يتحمل المالك كامل المخاطر من بناء وتشغيل وتسويق، وإذا نجح المشروع، تكون الأرباح مجزية، لكن احتمالية التعثر أو الخسارة قائمة.

5. الشراكة عبر صندوق تطوير عقاري

هذا الخيار يُعدّ الأذكى والأكثر انتشارًا عالميًا. يساهم المالك بأرضه كحصة عينية داخل صندوق تطوير عقاري مرخص من هيئة السوق المالية.

بعد ذلك، يدخل المطور والمستثمرون بسيولة نقدية، فيما يساهم البنك بتمويل يغطي نحو 50–60% من التكلفة.

إلى جانب ذلك، يشرف مدير الصندوق على التطوير والتأجير وفق معايير شفافية وحوكمة عالية. وبعد إتمام المشروع، يحصل المالك على قيمة أعلى بكثير من قيمة أرضه الأصلية، إضافة إلى دخله من العوائد الإيجارية.

سيناريو عملي: أرض على طريق الملك فهد في الرياض

ولكي تتضح الصورة أكثر أمام ملاك الأراضي البيضاء الرياض، سنأخذ مثالًا عمليًا على أرض واقعة في واحد من أهم شوارع العاصمة وهو طريق الملك فهد، لنرى كيف يمكن أن يختلف العائد تبعًا للخيار الاستثماري المتخذ.

مواصفات الأرض

• المساحة: 25 ألف متر مربع.
• القيمة الحالية: 500 مليون ريال (20 ألف ريال للمتر).

السيناريو الأول: البيع المباشر

• يحصل المالك على 500 مليون ريال فورًا.
• يتجنب دفع 50 مليون ريال ضريبة سنويًا.
• يخسر المالك فرصة الحصول على أرباح مستقبلية.
• قد يضطر لتخفيض سعر الأرض حتى 15% من قيمة الصفقة لإيجاد مشترٍ.

السيناريو الثاني: الشراكة عبر صندوق تطوير عقاري

• يساهم المالك بالأرض كحصة في الصندوق.
• يدخل المستثمرون والمطور بسيولة نقدية.
• يحصل الصندوق على تمويل بنكي طويل الأجل بنسبة تصل إلى 60%.

بعد التطوير، تكون النتيجة:

• تكلفة المشروع: 1.5 مليار ريال.
• القيمة النهائية بعد التطوير: 2.5 مليار ريال.
• صافي الربح: مليار ريال.
• حصة المالك: 200–300 مليون ريال إضافية فوق قيمة أرضه الأصلية.
• إعفاء من الضرائب: لا ضريبة أرض بيضاء ولا ضريبة تصرفات عقارية.
• مشاركة المخاطر: مع شركاء متخصصين لديهم خبرة في التطوير والتشغيل.

ومن الأمور العملية لضمان نجاح المشروع، يُنصح بالاهتمام بالبنية التحتية الأساسية مثل تركيب و توثيق عداد المياه لضمان التشغيل المستمر والمستقر.

قصة من العالم: ارض بيضاء في أمريكا

في مدينة نيويورك، كانت هناك أرض مملوكة لهيئة السكك الحديدية، عبارة عن ساحة قطارات غير مستغلة. بدلاً من بيعها، دخلت الهيئة في شراكة مع مطورين ومستثمرين، وكانت النتيجة تطوير مشروع Hudson Yards، الذي يُعد أكبر مشروع تطوير عقاري خاص في تاريخ الولايات المتحدة.

بلغت القيمة الإجمالية لهذا المشروع أكثر من 25 مليار دولار، مع عوائد إيجارية سنوية ضخمة، تُعدّ من الأعلى عالميًا من حيث سعر المتر المربع.

هذه التجربة تثبت أن الأراضي غير المستغلة يمكن أن تتحول إلى مشاريع عالمية ناجحة من خلال الشراكة الذكية.

لماذا الشراكة عبر صندوق تطوير عقاري هي الخيار الأمثل؟

في ظل التحديات التي يواجهها ملاك الأراضي البيضاء في الرياض، تبرز الشراكة عبر صندوق تطوير عقاري كخيار ذكي يجمع بين الأمان والعائد. تحول هذه الشراكة الأرض من أصل ساكن إلى مشروع منتج يدر دخلاً متواصلاً مع العديد من المميزات التالية:

• تجنب الضرائب: إعفاء كامل من ضريبة الأراضي البيضاء وضريبة التصرفات العقارية.
• زيادة قيمة الأرض: تتضاعف قيمة الأرض بعد التطوير.
• عوائد مستمرة: يحصل المالك على دخل إيجاري سنوي.
• مخاطر أقل: المالك لا يتحمل وحده المخاطر، بل يشاركها مع مطورين ومستثمرين محترفين.
• تمويل أسهل: البنوك تموّل الصندوق بشروط أفضل، ودون المطالبة بضمانات شخصية.
• حوكمة وشفافية: لأن الصندوق يخضع لأنظمة هيئة السوق المالية.

في النهاية، إذا كنت من ملاك الأراضي البيضاء في الرياض وتبحث عن استثمار ذكي يضاعف قيمة أرضك ويحولها إلى مشروع منتج، لا تتردد في التواصل مع الصناديق العقارية المرخصة من هيئة السوق المالية، لتتعرف على الفرص المتاحة وتبدأ رحلة تحويل أرضك من عبء ضريبي إلى مصدر دخل مستمر.

المصادر

موقع ألفا بيتا التابع لمنصة أرقام.

موقع سعوديا.  

الموقع الإلكتروني الرسمي لهيئة الخبراء بمجلس الوزراء.

الموقع الإلكتروني الرسمي لوزارة الشئون البلدية والقروية.

الأسئلة الشائعة حول الأراضي البيضاء في الرياض

ما هي الأراضي البيضاء؟
أراضٍ غير مطوّرة داخل النطاق العمراني بدون أي مبانٍ.

لماذا سُمّيت بالأراضي البيضاء؟
لأنها تظهر على الخرائط كمساحات خالية تمامًا.

ما الهدف من ضريبة الأراضي البيضاء؟
تشجيع الاستثمار وزيادة المعروض العقاري وتقليل الاحتكار.

ما نسبة الضريبة على الأراضي البيضاء؟
10% من قيمة الأرض سنويًا.

هل هناك استثناءات من الضريبة؟
نعم، لبعض الأراضي ضمن خطط تطوير معتمدة.

ما الخيارات المتاحة للملاك لاستغلال الأراضي البيضاء في الرياض؟
البيع المباشر، أو التأجير، أو التطوير الذاتي، أو الشراكة عبر صندوق تطوير عقاري.

ما أفضل خيار لتحقيق أعلى عائد من الأراضي البيضاء؟
الشراكة عبر صندوق تطوير عقاري.

هل يمكن تمويل تطوير الأرض عبر البنوك؟
نعم، عبر تمويل يغطي 50–60% من التكلفة.