التقييم العقاري … كيفية تقييم سعر العقار وأساليب التقييم

ما هو التقييم العقاري ومَن هو المقيم العقاري وكيف تتم العملية برمتها؟ يُجيبكم موقع وصلت كونه موقع متخصص في خدمات الوساطة العقاري بمختلف أنواعها من شقق للبيع في جدة أو للإيجار وأيضا عقار الرياض بكل أنواعه سواء المعروضة للبيع أو للإيجار، وأيضا عقار جدة سواء للبيع أو للإيجار.

حيث تجدون أحدث إعلانات شقق للايجار فى الرياض لتختاروا ما يناسبكم سعريًا ومعماريًا، وكذلك إعلانات شقة للايجار جدة المتنوعة من حيث المواصفات والمواقع والأسعار، بمساحات متعددة وأنماط معمارية عصرية، وكذلك عقار مكة والدمام والخبر وجميع مدن المملكة الأخرى، هذا إلى جانب سعي المنصة للتثقيف العقاري فيما يخص خدمة تقييم العقار وغيرها من خدمات.

كما يمكنك الاطلاع على المزيد من العقارات في مختلف مدن المملكة من خلال تحميل تطبيق عقار على هاتفك المحمول حتى تكون على اطلاع دائم على أحدث الأسعار.

وفيما يخص التقييم العقاري فهو واحد من أهم مراحل الاستثمار العقاري في كل سوق إقليمي وعالمي؛ وهو العملية التي تتوقف عليها بشكل كلي تحديد القيمة السوقية العادلية للعقار، وهو أيضا علم ذو أسس ومبادئ ونُظم عمل، يتم تطبيقها على العقار محل التقييم لنصل في النهاية إلى سعر البيع أو سعر الشراء المساوي لطبيعة الأصل العقاري ومواصفاته بدون إخلال مبدأ العدالة لكل من المالك والمشتري.

ولذلك تتعدد تطبيقات هذا العلم إلى فحص المحيط الجغرافي للعقار ومواصفات هذا المحيط من حيث الملائمة للنشاط المتوقع استخدام العقار فيه.

ما هو التقييم العقاري ؟

التقييم العقاري بشكل مبسط عبارة عن علم يبحث في تحديد قيمة/ثمن العقارات بمختلف أنواعها وكل استخداماتها، شاملًا ذلك: الأراضي الفارغة، المساكن، المحلات التجارية، المصانع، المزارع … بغرض الوصول إلى قيمة نقدية سوقية حقيقية وصحيحة للعقار محل التقييم.

مَن هو المقيم العقاري ؟

والشخص المسئول عن عملية التقييم، أو التثمين كما يفضل البعض تسميتها، يُعرف باسم مقيم عقاري وهو بالضرورة شخص صاحب علم وخبرة في إتباع أسس ومبادئ التقييم العلمية الصحيحة، وفي تنزيل هذه المبادئ على واقع العقار، والاهم على مستقبله من حيث معدلات الإهلاك القابل/الغير قابل للترميم والإصلاح، وذلك بعد تحديد نوع الإهلاك من بين النوعين الأساسيين: الإهلاك الخارجي الناتج عن عوامل من خارج العقار، الإهلاك الوظيفي الناتج عن كيفية ومدة الاستخدام.

شروط يجب توافرها في المقيم العقاري

ومن اشتراطات الكفاءة في شخص المُثمِّن أن يكون مقيم عقاري معتمد ومسجل لدى هيئة التقييم العقاري السعودي الجهة الرسمية المختصة بتسجيل المقيمين العقاريين في المملكة، لكي يتم قبول نتائج تقييمه من الهيئات اللازم تقديم مثل هذا التقييم لعدد كبير من المعاملات العقارية معها، كما هو الحال مع البنوك السعودية في حالة طلب الحصول على قرض عقاري بضمان المبنى أو غيره.

كما أن اعتماد المقيم العقاري يضمن إلمامه وإجادته لمجموعة العلوم ذات الصلة الوثيقة بعملية التثمين العقاري ومنهم علوم: الإحصاء، الاقتصاد الجزئي والكلي، نظرية القيمة، تحليل العرض والطلب، علوم المالية والمحاسبة.

وكذلك لضمان انتقاءه لأسلوب التقييم المناسب لنوع ومواصفات العقار ومحيطه الجغرافي، وتطبيق هذا الأسلوب بدقة متناهية، كون علم تثمين عقاري يرتكز على عدة أساليب تقييم مختلفة، ولكل منها مقومات واجبة التوفر لاختيار أحدها دون الآخرين، ويضمن كذلك حيازته أدوات ومتطلبات التقييم الصحيح، ومنها برامج حاسوبية متطورة، ومنها نموذج تقييم عقاري pdf

كيفية تقييم سعر العقار

تقييم سعر العقار اشتراط لعدد كبير من المعاملات التجارية مع الكثير من الهيئات والمؤسسات، وبالتالي يقوم بها بشكل كامل مقيم عقاري محترف وموثوق ومرخص له القيام بهذه المهمة، وبالتالي شهادة التثمين العقاري التي تصدر عنه ستمثل شهادة رسمية معترف بها.

ويعتمد نظام تقييم العقار الجديد على عدة طرق وكيفيات منبثقة عن عدة أساليب مختلفة، وفي أحيان كثيرة قد يُطبق أكثر من أسلوب وطريقة للوصول إلى تقييم عقاري حقيقي وصحيح، وتنحصر أهم التقييم العقاري وأكثرها شيوعًا في سوق عقارات السعودية في 3 أساليب أساسية، تتعدد الطرق تحت كل أسلوب، وذلك كما في الوصف الآتي:

1 – أسلوب السوق

عبارة عن أسلوب تقييم عقاري يعتمد بشكل مباشر على مؤشرات سوق العقارات في المنطقة من خلال مقارنة العقار مع غيره من العقارات المطابقة والمشابهة مما يتوفر لهم بيانات سعرية، كما الحال في تقييم أثمان عقار الرياض ولذلك تندرج تحت هذا الأسلوب طريقة تقييم وحيدة رئيسية، هي المقارنة.

وتهدف إلى استنتاج سعر العقار من الأسعار المتداولة في السوق لعقارات تحمل نفس الظروف وتتمتع بنفس المواصفات أو شبيهة بها، ولهذا يراعي أسلوب السوق المعايير الآتية:

• آخر تداول للأصل محل التقييم في معاملة تجارية مناسبة لأساس القيمة.
• تداول الأصل المراد تقييمه أو أحد الأصول الشبيهة به في معاملة تجارية في سوق مفتوحة من زمن قصير.
• معدلات تكرار المعاملات التجارية الحديثة للأصول المشابهة.
• تقييم خصائص العقار، ثم مطابقتها مع خصائص عقارات المقارنة المنتقاة، وبالذات خصائص:
  • المساحة والتصميم والحالة والجودة.
  • قيود الملكية.
  • حجم توفر معدات وتجهيزات داخل العقار وقيود ملكية هذه اللوجستيات.
  • حالة توفر التراخيص الرسمية
  • الموقع وسهولة التنقل منه وإليه.
  • قرب وبعد مرافق الحياة الأساسية كالمدارس والمتاجر…
  • حالة المنطقة من حيث الحداثة والقِدم، وبالتالي من حيث التطوير والإهلاك وخطط العمران.
  • حالة استهداف منطقة العقار في أسواق العقارات المختلفة، وبالذات المحلي والإقليمي.
  • معدلات وصور التغيرات في العرض والطلب

وعلى هذه المعايير والأسس يعتمد المقيم العقاري المعتمد في تطبيق أسلوب السوق على مجموعة من الإجراءات الأساسية، من أبرزها:

• جمع البيانات التي ستستخدم لاحقًا في طريقة المقارنة، تحليل وفحص صحة ودقة هذه البيانات قبل الشروع في المقارنة الفعلية، ومن أهم عناصر هذه البيانات والمعلومات:
• تحديد الوحدات العقارية التي ستؤخذ أساسًا في المقارنة، بعد فحص مدى التشابه بينها وبين العقار المراد تقييمه.
• تحديد المعاملات التجارية التي ستُتخذ أساسًا للمقارنة، وهو التحديد المعتمد أيضًا على إجراء تحليل لأوجه التشابه والاختلاف نوعًا وكمًا بين كل الأصول الداخلة في المقارنة.
• قد يتطلب الأمر بناءً على نتائج مرحلة جمع البيانات إجراء تعديلات على بعض مقاييس التقييم لتعكس الفروق الواضحة بين العقار المقيم وبين أصول المقارنة.
• قد تتطلب العملية استخدام أكثر من مؤشر للقيمة، وهو ما قد يتطلب تسوية بين مؤشرات القيمة

2 – أسلوب الدخل

أسلوب تثمين عقاري شائع في سوق العقارات بالمملكة ذات الدخل الاستثماري كما هو واضح من مسمى الأسلوب، ونجد هذا الأسلوب شائع في تقييم عقار جده لغلبة الأنشطة التجارية على سوق العقارات في المدينة.

وينضوي تحت هذا الأسلوب 4 طرق تقييم عقاري، هم: الاستثمار، القيمة الحالية للتدفقات النقدية أو التي تُعرف بالتدفقات النقدية المخصومة، القيمة المتبقية، الأرباح.

وأيًا كانت الطريقة المستخدمة من الطرق الأربع، إلا أنهم جميعًا يعتمدون في تقييم سعر العقار على حساب الدخل الناتج عن تشغيله، في ارتباط واضح بين الأسلوب وطرقه في التقييم وبين الدخل والسيولة المالية التي تنتج عن التشغيل، أمثال تلك التي تتحقق في صافي الدخل من الإيجارات مثلًا، مع العلم بأن المقيم العقارى يضع توقعاته لصافي دخل العقار المستقبلي ارتكازًا على معدلات التضخم وحجم الضرائب.

على هذا الأساس تُحسب القيمة الرأسمالية لدخل العقار عن طريق حساب المبلغ النقدي الصافي العائد منه، وحساب نسبة العائد على الاستثمار التي يطلبها المالك؛ فإذا افترضنا مثلًا أننا بصدد تقييم عقار ينتج دخل سنوي صافي 200000 ريال سعودي، وأن العائد الاستثماري الصافي الذي يراه المالك مناسبًا هو 8%، من هنا يُقيم سعر العقار بمبلغ 2500000 ريال، وهو حاصل قسمة صافي الدخل على معدل العائد: 200000/0.08

3 – أسلوب التكلفة

أسلوب التكلفة في التقييم العقاري يعتمد بشكل كامل على التكلفة المدفوعة في العقار، ولذلك يندرج تحته 3 طرق أساسية، هم: تكلفة الإحلال، تكلفة إعادة الإنتاج، الجمع، وهي على النحو التالي:

1 – طريقة تكلفة الإحلال

تكلفة الاحلال عبارة عن تحديد سعر يدفعه المشارك للحصول على منفعة تشبه لحد كبير الأصل محل التقييم، بغض النظر عن الخصائص المادية الأصل، ووفق ذلك يُجرى التثمين العقاري بخطوات رئيسية هي:

• حساب كل التكاليف التي يسددها شخص ما يمثل عنصر مقارنة نموذجي لإنشاء أو الحصـول عـلى منفعة تشبه المنفعة المتحصل عليها من تشغيل العقار محل التقييم.
• حساب أي تكاليف إهلاك أو تقادم مادي أو تهالك وظيفي للعقار.
• خصم تكاليف الإهلاك من التكاليف الإجمالية التي تتم المقارنة على أساسها، ومن ثَم يصل المقيم العقاري لسعر العقار محل التقييم.

2 – طريقة تكلفة إعادة الإنتاج

هنا يعتمد مقيم عقاري معتمد على حساب تكاليف إنتاج نسخة طبق الأصل من العقار محل التقييم، ولكن هذه الطريقة لا تلائم كل أنواع وأعمار المباني، ولكنها ملائمة في حالة تثمين العقار في ظل ظروف: ارتفاع تكلفة نسخ العقارات طبق الأصل الحديثة، عدم الحصول على منفعة واضحة إلا في حالة إنتـاج نسخة جديدة من العقار.

3 – طريقة الجمع

طريقة التقييم العقاري الأكثر استخدامًا في تقييم أصول الشركات الاستثمارية ذات الأصول العقارية المختلفة الأنماط والانواع والاستخدامات، ولذلك تُعرف الطريقة أيضًا باسم: طريقة الأصول الأساسية، نظرًا لكون تقييم الأصول أحد أهم عناصر تحديد قيمة ممتلكات الشركة

ويعتمد المقيم العقاري في تطبيق طريقة الجمع على عدد من العمليات الأساسية، منها: تقييم كل عقار من العقارات المملوكة للشركة الواحدة أو الشخص الواحد على حدة، وكذلك الحال مع كل أصل مملوك حتى ولو كان غير عقاري، وذلك باستخدام الأسلوب والطريقة الصحيحة لكل أصل وبالذات العقارات، ثم إضافة جمع القيم المتحصل عليها لحساب إجمالي قيمة الأصول جميعًا.

وأخيرًا، ندعوكم لأخذ جولة على منصة وصلت لمعرفة المزيد عن منصة المؤشرات العقارية ومحتواها وكيفية استخدامها، وكذلك دورها في تنشيط حركة عقار السعودية، أما في حال كنت تبحث عن فلل للبيع في الرياض بغرض السكن أو الاستثمار أو  اراضي للبيع في الرياض مختلفة المساحات، عليك التعرف أولا على ضوابط الإعلانات العقارية الجديدة داخل المملكة.

وفيما يخص الأحياء السكنية التي تضم عقارات مناسبة للسكن أو للاستثمار، فنرشح لكم السكن في إحدى كمباوند الرياض كونها العاصمة وأجمل مدن المملكة، كذلك يمتاز حي العليا الرياض بالعصرية في المرافق والخدمات، ولا يقل حي العارض بالرياض عن العليا في تكامل الخدمات .. يمكنك معرف ذلك بنفسك!

اغتنم فرصة زيارة موقع دار الأركان المتميز الآن وتكتشف تفاصيل أفضل المشروعات السكنية بما في ذلك مشروع فلل المصيف ولا تتردد في الحصول على معلومات هامة حول سهم دار الاركان اليوم والخيارات الاستثمارية المتاحة لك.